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Leistungen · Beratung

Büro und Gewerbe zu Wohnen: Umnutzung prüfen

Leerstehende Büro- und Gewerbeflächen können Wohnraum werden — wenn Gebäudetiefe, Belichtung, Erschließung und Brandschutz es zulassen. Wir prüfen die Umnutzung gestuft: von der Schnellprüfung bis zum Bauantrag.

Ausgangslage

Nicht jedes Bürogebäude eignet sich für Wohnungen. Entscheidend sind Gebäudetiefe und Fassadenraster, die Lage der Treppenhäuser und Schächte, Geschosshöhen, Belichtung und Belüftung, Schall- und Brandschutz — und das Planungsrecht am Standort. Eine Nutzungsänderung ist in der Regel genehmigungspflichtig; § 246e Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die planungsrechtliche Seite erleichtern, ersetzt aber weder das Bauordnungsrecht noch die Zustimmung der Gemeinde.

Wir prüfen Ihre Immobilie in drei Stufen: eine Schnellprüfung auf Grundlage der Bestandspläne, eine vertiefte Potenzialanalyse mit Nutzungskonzept und Grundrissvarianten, danach die Planung in den Leistungsphasen 1 bis 4 bis zum Bauantrag. Jede Stufe endet mit einer Entscheidungsgrundlage; Sie entscheiden, ob die nächste folgt.

Was wir prüfen

  • Eignung des Gebäudes

    Gebäudetiefe, Fassaden- und Tragraster, Geschosshöhen, Belichtung, Erschließungskerne und Technikflächen.

  • Nutzungskonzept

    Wohnungsmix, Wohnungsgrößen, Gemeinschafts- und Nebenflächen, Erdgeschossnutzung, Freiräume.

  • Grundriss- und Erschließungspotenziale

    Grundrissvarianten im Bestandsraster, zusätzliche Treppenhäuser oder Laubengänge, Balkone und Loggien.

  • Brand- und Schallschutz

    Rettungswege, Abschnittsbildung, Trennwände und Decken — welche Ertüchtigung die Wohnnutzung verlangt.

  • Stellplätze und Freiflächen

    Anforderungen nach Landesbauordnung und kommunaler Satzung, Spielflächen, Abstandsflächen.

  • Genehmigungsweg

    Nutzungsänderung, Bauantrag oder Bauvoranfrage; planungsrechtliche Zulässigkeit mit und ohne § 246e BauGB; Abstimmung mit der Gemeinde.

  • Erste wirtschaftliche Gesichtspunkte

    Nutzbare Wohnfläche gegenüber Bestandsfläche, Umfang der Eingriffe, Abschnittsbildung — als Grundlage für Ihre Kalkulation, nicht als Wirtschaftlichkeitsnachweis.

Für wen, mit welchen Unterlagen, mit welchem Ergebnis

Zielgruppen

  • Eigentümer von Büro- und Gewerbeimmobilien mit Leerstand
  • Bestandshalter und Fondsgesellschaften
  • Wohnungsunternehmen, die ihren Bestand erweitern
  • Projektentwickler, die Umnutzungen entwickeln
  • Banken und Investoren, die eine Immobilie bewerten

Benötigte Unterlagen

  • Bestandspläne: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, möglichst mit Maßen
  • Baugenehmigung und Nutzungsangaben des Bestands
  • Angaben zu Tragwerk, Haustechnik und Brandschutz, soweit vorhanden
  • Bebauungsplan oder planungsrechtliche Auskünfte
  • Flächenaufstellung und Mietsituation

Ergebnis

  • Schnellprüfung: Eignung ja, nein oder unter Bedingungen — mit Begründung je Kriterium
  • Potenzialanalyse: Nutzungskonzept, Grundrissvarianten, Flächenbilanz, Genehmigungsweg, nächste Schritte
  • Leistungsphasen 1 bis 4: Vorplanung, Entwurf und Bauantrag für die Nutzungsänderung
  • In jeder Stufe eine Entscheidungsgrundlage, mit der Sie weiterrechnen und verhandeln können

Grenzen der Leistung

  • Keine automatische Zulässigkeit: Ob die Nutzungsänderung genehmigt wird, entscheidet die Bauaufsicht; die planungsrechtliche Abweichung nach § 246e BauGB setzt die Zustimmung der Gemeinde voraus
  • Keine Förderzusage und keine Förderberatung
  • Tragwerk, Brandschutz, Schallschutz und Haustechnik prüfen in der vertieften Stufe Fachplaner; die Schnellprüfung benennt den Bedarf
  • Kein Wirtschaftlichkeitsnachweis, keine Rechtsberatung
  • Angebot nach Unterlagenprüfung

Fragen und Antworten

  • Welche Bürogebäude eignen sich am ehesten?

    Gebäude mit mäßiger Tiefe, regelmäßigem Fassadenraster, mehreren Treppenhäusern und ausreichender Geschosshöhe. Tiefe Grundrisse mit innenliegenden Kernen sind schwieriger, aber nicht ausgeschlossen — dann helfen Einschnitte, Laubengänge oder eine gemischte Nutzung.

  • Brauche ich eine Baugenehmigung für die Umnutzung?

    In der Regel ja: Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen ist genehmigungspflichtig, weil für Wohnen andere Anforderungen an Rettungswege, Schallschutz, Belichtung und Stellplätze gelten. Welches Verfahren in Ihrem Bundesland greift, klären wir in der Schnellprüfung.

  • Was bringt § 246e BauGB bei Umnutzungen?

    Er erfasst ausdrücklich die Nutzungsänderung zulässig errichteter Anlagen zu Wohnzwecken und kann planungsrechtliche Hürden — etwa ein Gewerbegebiet im Bebauungsplan — mit Zustimmung der Gemeinde überwinden. Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen bleiben unberührt.

  • Welche Erfahrung bringen Sie in eine Umnutzung ein?

    Bestands- und Wohnungsbaukompetenz: Wir planen Geschosswohnungsbau mit Grundrissen, Erschließung, Brand- und Schallschutz nach heutigen Anforderungen — etwa das Wohnhaus an der Lukaskirche in Dresden und die Eckbebauung Reudnitz in Leipzig — und haben mit dem Ausflugslokal Quellental die Sanierung und Erweiterung eines Baus von 1909 bis zur Objektüberwachung geführt. Für Stentzlers Hof, den Messepalast von 1916, haben wir die Umstrukturierung leerstehender Büroflächen als Studie in den Leistungsphasen 1 bis 2 untersucht. Daraus kommt, was eine Umnutzung braucht: den Bestand lesen, Grundrisse im vorhandenen Raster entwickeln, den Weg durch die Genehmigung kennen.

Referenzen

Das Ausflugslokal Quellental ist gebaut: Sanierung und Erweiterung eines Baus von 1909. Die beiden Wohngebäude zeigen, welche Grundrisse und Fassaden am Ende einer Umnutzung stehen können. Ergänzend als Studienbeispiel: Stentzlers Hof, eine Studie in den Leistungsphasen 1–2 zur Umstrukturierung leerstehender Büroflächen im Messepalast von 1916 — keine gebaute Umnutzung.

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