Leistungen · Beratung
Bauturbo-Check: Potenziale für Wohnungsbau nach § 246e BauGB
Der Bau-Turbo erlaubt Gemeinden seit dem 30. Oktober 2025, Wohnungsbau mit Abweichungen vom Bauplanungsrecht zuzulassen. Ob und wie Ihr Grundstück davon profitiert, prüfen wir fachlich — als Beratungsleistung von Architekten, nicht als Rechner.
Ausgangslage
§ 246e BauGB, eingeführt durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, ist seit dem 30.10.2025 in Kraft. Mit Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB) kann von Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Begünstigt sind die Errichtung von Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässig errichteter Gebäude, wenn neue Wohnungen entstehen oder Wohnraum wieder nutzbar wird, und die Nutzungsänderung zulässig errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken — im Außenbereich nur im räumlichen Zusammenhang mit Flächen nach § 30 Abs. 1 und 2 oder § 34 BauGB. Ergänzend sind Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie Läden des täglichen Bedarfs erfasst.
Die Anwendung ist bis zum 31.12.2030 befristet. Die Frist betrifft den Zeitraum, in dem im Verfahren von § 246e Gebrauch gemacht werden kann, nicht die Geltung einer erteilten Genehmigung. Ob und wie eine Gemeinde zustimmt, entscheidet sie im Einzelfall — es gibt keinen Anspruch.
Der Bauturbo-Check ordnet Ihr Grundstück oder Gebäude in diesen Rahmen ein: Welches Wohnungsbaupotenzial besteht? Welcher planungsrechtliche Weg ist realistisch? Welche Kapazität ist städtebaulich vertretbar — und was wäre auch ohne § 246e möglich?
Was wir prüfen
Wohnungsbaupotenziale
Baulücken, Nachverdichtung im Block, Aufstockung und Erweiterung, Umnutzung zu Wohnen — welche Potenziale Grundstück oder Bestand bieten.
Planungsrechtliche Einordnung
Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB, bestehende Festsetzungen — und wo § 246e eine Abweichung ermöglichen könnte.
Städtebauliche Einordnung
Geschosszahl, Gebäudetiefe, Abstände, Belichtung, Freiräume und Stellplätze — was sich in die Nachbarschaft einfügt und nachbarliche Interessen wahrt.
Genehmigungsweg
Welches Verfahren in Frage kommt, welche Zustimmung der Gemeinde nötig ist, welche Gespräche vorab sinnvoll sind.
Nutzungen und Kapazitäten
Mögliche Wohnformen, überschlägige Wohnfläche und Wohnungszahl, Anteile geförderten Wohnraums — als Varianten.
Für wen, mit welchen Unterlagen, mit welchem Ergebnis
Zielgruppen
- Grundstückseigentümer mit unbebauten oder untergenutzten Flächen
- Wohnungsunternehmen und Genossenschaften mit Bestand
- Projektentwickler und Bauträger
- Eigentümer von Gewerbe- und Bürogebäuden, die eine Umnutzung zu Wohnen erwägen
- Kommunen, die Flächen aktivieren wollen
Benötigte Unterlagen
- Adresse, Flurstück, Lageplan
- Bestandspläne oder Fotos bei bebauten Grundstücken
- Bekannte planungsrechtliche Vorgaben: Bebauungsplan, Bauvorbescheid, Satzungen
- Vorhandene Gutachten und Vereinbarungen
- Ihr Ziel: Verkauf, Eigenentwicklung, Ergänzung des Bestands
Ergebnis
- Eine schriftliche Einschätzung des Wohnungsbaupotenzials mit städtebaulicher Skizze
- Die planungsrechtliche Einordnung mit und ohne § 246e BauGB
- Eine Empfehlung zum Genehmigungsweg und zu den Gesprächen mit der Gemeinde
- Mögliche Nutzungen und Kapazitäten als Varianten
- Auf Wunsch der Übergang in die Leistungsphasen 1 bis 4 — vom Vorentwurf bis zum Bauantrag
Grenzen der Leistung
- Keine Zusage einer Genehmigung: Die Gemeinde entscheidet im Einzelfall über ihre Zustimmung, die Bauaufsicht über den Antrag
- Keine Rechtsberatung; strittige Rechtsfragen klären Fachanwälte
- Keine Förderberatung und keine Förderzusage
- Der Check ist eine fachliche Beratungsleistung von Architekten — kein automatisierter Rechner
- Angebot nach Unterlagenprüfung
Fragen und Antworten
Gilt der Bau-Turbo automatisch für mein Grundstück?
Nein. § 246e BauGB eröffnet eine Möglichkeit, die die Gemeinde im Einzelfall zulassen muss. Der Check zeigt, ob Ihr Vorhaben in den Anwendungsbereich fällt und wie die Aussichten einzuschätzen sind.
Was ändert sich 2030?
Die Befristung bis zum 31.12.2030 betrifft den Zeitraum, in dem im Verfahren von § 246e Gebrauch gemacht werden kann. Eine bis dahin erteilte Genehmigung bleibt davon unberührt.
Lohnt der Check auch ohne Bau-Turbo?
Ja. Die Prüfung von Baurecht, Potenzial und Kapazität ist dieselbe; § 246e ist eine zusätzliche Option, nicht die Grundlage. Manchmal lässt das bestehende Baurecht bereits zu, was gesucht wird.
Wie geht es nach dem Check weiter?
Mit einer Bauvoranfrage, einem Gespräch mit der Gemeinde oder direkt mit der Vorplanung. Wir begleiten alle drei Wege und führen die Planung bis zum Bauantrag fort, wenn Sie das wünschen.
Referenzen
Eckbebauung Reudnitz
Leipzig-Reudnitz · Wohnungsbau und Quartiere · 2020 · Fertiggestellt
Wohnen in Chemnitz-Hilbersdorf
Chemnitz-Hilbersdorf · Wohnungsbau und Quartiere · 2024 · Fertiggestellt
Quartier am Riesenhaus
Halle (Saale) · Wohnungsbau und Quartiere · 2020 · Fertiggestellt
Drei Wohngebäude am Karl-Heine-Kanal
Leipzig-Plagwitz · Wohnungsbau und Quartiere · 2021 · Fertiggestellt
Gebaute Innenentwicklung aus unserem Wohnungsbau: Baulücken, eine Blockecke, ein ehemaliges Industriegrundstück. Diese Projekte entstanden vor § 246e BauGB und ohne dessen Anwendung; sie zeigen, wie wir Potenziale im Bestand einordnen.
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Bauaufgaben
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